Полезное собственнику жилья

Вопрос 1.   Какими законами регулируется управление многоквартирным домом?
Вся система ЖКХ регулируется большим количеством документов, среди них: Конституция Российской Федерации, федеральные законы, постановления Правительства Российской Федерации, нормативные акты и рекомендации федеральных ведомств, нормативные акты региональных органов власти и ведомств субъектов Российской Федерации, решения органов местного самоуправления. В приложении к данной брошюре мы указали основной перечень нормативных документов.
Основным же законом в жилищной сфере является Жилищный кодекс Российской Федерации (ЖК РФ), который был принят в 2004 году и вступил в силу с 1 марта 2005 года. По своей структуре Жилищный кодекс состоит из 8 разделов, 14 глав, 165 статей.
Без знания Жилищного кодекса Российской Федерации невозможно разобраться в вопросах управления многоквартирным домом, не найти ответы на вопросы о том, кто и за что отвечает; как, кто и какие принимает решения; какая и кому принадлежит собственность в доме и т.п.

Вопрос 2. У меня квартира в моей собственности, а вот в чьей собственности дом?   Кто может быть собственником много¬квартирного дома?
Собственником многоквартирного дома являются собственники помещений в этом доме. Ими могут быть граждане, государство, органы местного самоуправления, предприятия, учреждения, организации, индивидуальные предприниматели. Есть многоквартирные дома, принадлежащие полностью только одному собственнику, который сдает жилые и нежилые помещения внаем. Но все же в нашей стране в большей части многоквартирных домов собственников много, то есть отдельные помещения (жилые и нежилые) в доме принадлежат разным собственникам. И эти собственники совместно владеют общим имуществом в доме.

Вопрос 3. В Вашем доме есть нежилое помещение,  его хозяин отказывается платить за содержание общего имущества.   Жилищный кодекс распространяется только на жилые помещения в многоквартирном доме или его действие распространяется и на собственников нежилых помещений?
Собственники нежилых помещений многоквартирного дома в части управления, содержания, ремонта общего имущества и его использования могут действовать строго в рамках жилищного законодательства и наравне с собственником жилых помещений оплачивать расходы по дому. Иного толкования нет.

Вопрос 4.   Какие существуют документы на многоквартирный дом? Где их можно взять?
Многоквартирный дом - сложное инженерно-техническое сооружение. И документов на него достаточно много. К ним относятся технические документы, а также документы, связанные с вопросами управления домом. К сожалению, редко бывает, что существует и хранится весь комплект документов на многоквартирный дом.
Как правило, документы хранятся в управляющей компании. Но там хранятся лишь те документы, которые ей передала предыдущая компания. Нередко из всех документов в лучшем случае в наличии имеется только технический паспорт. Часть документов можно найти в архивах, часть документов может сохраниться в строительной компании. Поэтому собственникам стоит провести ревизию и определиться, какие документы необходимо восстановить и обновить, и поручить управляющей организации составить реестр доку-ментов, сопровождать их и хранить.

Вопрос 5.   В подвале дома  оборудованы хозяйственные постройки,  некоторые собственники готовы их продать. Имеет ли право собственник продать свою долю в общем имуществе дома?
Такого права у собственника нет. Согласно п. 4 ст. 37 ЖК РФ «Собственник помещения в много¬квартирном доме не вправе:
1)    осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
2)    отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение».

Вопрос 6. Количество голо¬сов на собрании определяется размером доли в  общем имуществе. А как определяется доля собственника квартиры в общем имуществе дома?
Согласно п. 1 ст. 37 ЖК РФ «Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения». Общая площадь дома 3500 кв.м. Общая площадь вашей квартиры составляет 65 кв.м. Ваша доля в общем имуществе дома - 65:3500x100% = 1,86%.

Вопрос 7. Раньше домом управлял исполком, а сейчас собственников в доме может оказаться много: муниципалитет, предприятия, предприниматели, граждане, в том числе и малолетние дети. Кто же будет решать, что в доме делать и как?
В ЖК РФ четко прописан порядок принятия решений по управлению общим имуществом. Главным органом управления домом является общее собрание собственников квартир и нежилых помещений дома. И как правильно замечено, собственников много, и независимо от их статуса все они имеют одинаковые права. Всех их отличает лишь количество голосов, которое зависит от площади помещений, находящейся в собственности каждого. Только за общим собранием собственников помещений остается право (ст. 44 ЖК РФ):
«1) принятия решений о реконструкции много¬квартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений,  ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
2) принятия решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
3)    принятия решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и    эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации
предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;
3.1) принятия решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания;
4)    выбора способа управления многоквартирным домом;
5)    другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме».
По пунктам 1, 2, 3, 3.1 решения считаются принятыми, если за них проголосовало не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме. По остальным вопросам решения собрания правомочны, если за них проголосовало более пятидесяти процентов от числа участников собрания.
Муниципалитет (в прошлом исполком) и сегодня не остается в стороне. За ним остаются контрольные функции в пределах полномочий, кроме того, муниципалитет, как собственник части помещений в доме, заинтересован в эффективном управлении домом.

Вопрос 8. Подавляющим большинством собственников квартир в доме принято решение о продаже части земельного участка, а меньшинство собирается обращаться в суд. Можем ли мы продать часть общего имущества в многоквартирном доме?
Можете, если получено согласие всех собственников помещений в данном доме (п. 3 ст. 36 ЖК РФ). А если есть те, кто против такой продажи, даже если это один собственник, то нельзя, и надеемся, что суд это подтвердит.

Вопрос 9.  Как правильно провести  переделку своей квартиры,  но без лишних формальностей? Есть ли какой-нибудь порядок перепланировки и реконструкции квартиры?
Подробно об этом вам должны дать ответ в администрации вашего города (района). А как правильно и без лишней волокиты - написано в ЖК РФ. Этому вопросу посвящена четвертая глава «Переустройство и перепланировка жилого помещения». Порядок пере-устройства и перепланировки помещений жестко регламентирован. Если появилось желание сделать перепланировку квартиры, нужно написать заявление и представить необходимые документы согласно ст. 26 ЖК РФ. Самовольство в таком деле недопустимо.

Вопрос 10. Проводить собрание в доме - это право или обязанность собственников помещений дома?
Участвовать в собрании, созывать собрание - это право собственника, а вот проводить ежегодные общие собрания собственников в доме - это ОБЯЗАННОСТЬ собственников.
П. 1 ст. 45 ЖК РФ: «Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме».
Собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом (п. 2 ст. 161 ЖК РФ):
«1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2)    управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3)    управление управляющей организацией».

Вопрос 11. Кто имеет право созвать общее собрание собственников помещений многоквартирного дома?
Инициировать проведение собрания может любой собственник квартиры или нежилого помещения или группа таких собственников в многоквартирном доме. Процедура проведения собраний детально прописана в ст. 45 ЖК РФ «Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме».
1.    Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Сроки и порядок проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также порядок уведомления о принятых им решениях устанавливаются общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.
2.    Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.
3.    Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
4.    Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее, чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись, или размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.
5. В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:
1)    сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
2)    форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);
3)    дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, по¬ставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
4)    повестка дня данного собрания;
5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Вопрос 12. Когда собрание собственников правомочно, при каких условиях?
П. 3 ст. 45 ЖК РФ: «Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме».

Вопрос 13.   Могут ли участвовать в общем собрании собственников жильцы, проживающие в квартирах дома по найму?
Могут, но без права голоса или по доверенности.

Вопрос 14. Кто имеет право голосовать за собственника?
Уполномоченные представители на основании доверенности или иных законных основаниях.

Вопрос 15.   За сколько дней до проведения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома должно быть объявлено о нем?
Не менее чем за 10 дней. Вопросы, касающиеся нашей собственности, всегда серьезны, и необдуманно на них отвечать не стоит. Законодатель определил минимальный срок на ответы.

Вопрос 16.   Кто-то или что-то определяют, какая информация должна быть в объявлении о проведении общего собрания в доме?
В п. 5 ст. 45 ЖК РФ четко оговорены все требования: «В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:
1)    сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
2)    форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);
3)    дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
4)    повестка дня данного собрания;
5)    порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно
ознакомиться».

Вопрос 17.   Как  правильно подсчитать голоса на общем собрании?
В п. 3 ст. 48 ЖК РФ определено: «Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме». При голосовании по следующим вопросам:
«1) принятие решений о реконструкции много квартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
2)    принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
3)    принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме» решения считаются принятыми, если за них проголосовало не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме, то есть доля голоса собственника-участника собрания всегда будет равна его доле в общем имуществе. В нашем примере - 1,86%.
По другим вопросам доля собственника-участника собрания пропорционально увеличивается на долю отсутствующих на собрании собственников, так решения принимаются большинством голосов от присутствующих на собрании.

Вопрос 18. В какой форме могут проводиться общие собрания собственников помещений многоквартирного дома?
В двух формах: 1) в форме совместного присутствия собственников помещений и 2) путем проведения заочного голосования (п. 1 ст. 47 ЖК РФ).

Вопрос 19.  В чем заключается суть заочного голосования?
Собрать правомочные собрания больших многоквартирных домов всегда проблематично. Еще сложнее считать голоса «за», «против» и «воздержался» по каждому вопросу, так как подсчет голосов ведется не по поднятым рукам, а в зависимости от того, какую долю голосующий имеет в общем имуществе дома. Поэтому удобнее составить бюллетень с вопросами для голосования и вручить его каждому собственнику. В течение нескольких дней в спокойной обстановке каждый собственник примет свое решение и сдаст бюллетень организаторам собрания. В такой форме подсчитать голоса не составит особого труда. В случае спорных вопросов по принятым решениям можно посмотреть любой бюллетень и убедиться в правильности подсчета голосов.

Вопрос 20. Какими документами подтверждается право на голосование участника собрания собственников в многоквартирном доме?
Наличием паспорта (или иного документа, удостоверяющего личность) и документа, подтверждающего право собственности. Первый документ говорит, что на собрании присутствует именно этот гражданин, а второй - что именно он является собственником помещения в данном доме.